建築条件付き土地という名目の土地が販売されていることがあり、相場と比較して条件が良く見えて魅力を感じたという方もおられるかもしれません。この形式の土地を購入すると得られるメリットがありますが、同時にデメリットや注意点も潜んでいます。それぞれの条件を確認した上で購入を検討しましょう。
建築条件付き土地とは
不動産情報サイトを見ていると、建築条件付き土地という名目で販売されている土地が見つかることがあります。通常の土地の場合、その土地の使い道は購入者が自由に決めることができますが、建築条件付き土地の場合は売り主が指定した条件が付帯しており、購入後にはその条件を守らなければなりません。
たとえば、”土地の購入者は〇〇建築会社が施工する住居を建築しなければならない”と指定されている場合は、条件に含まれる期間内に、指定の会社を利用して家を建てる義務が生じるのです。”売り建て”と呼ばれることもある建築条件付き土地について、次の項目でさらに詳しく説明していきます。
建築会社が指定されている
建築条件付き土地の売り主は不動産会社や販売会社、建築会社である場合が多く、協力関係にある建築会社を利用して建物を建てるようにあらかじめ指定されています。
そのため、建築条件付き土地を購入する場合は、買い主の希望で建築会社を選ぶことができません。建築会社に特にこだわっていない場合や、指定された建築会社に魅力を感じられる場合は問題になりませんが、意中の建築会社があり、なおかつその会社が建築条件付き土地で指定された会社ではないという場合には、理想どおりの住宅をつくることは難しくなってしまいます。
一定の期間内に建築プランを決める必要がある
建築条件付き土地を購入した後は、長い期間そのままの状態で放置しておくことはできません。購入後、いつまでに建物のプランを決定するかが契約で定められていることが普通なので、原則として土地の購入後は速やかに住宅の建築へと移行する必要があります。
この際の期間として多くのケースで定められているのが「3ヶ月以内」です。この間に建物のプランを決め、建築を依頼することになりますので、建築条件付き土地を購入する際はプランを検討したり、打ち合わせなどを行ったりする余裕のあるタイミングを選ぶとよいでしょう。
建築条件付き土地を購入するメリット
いくつかの条件や制限が設けられる建築条件付き土地ですが、あえて購入するメリットはどこにあるのでしょうか。買い主の立場として特に大きな魅力と感じられる要素を紹介します。
建築条件付きではない土地と比べて割安である可能性が高い
売り主が指定している建築会社を利用し、速やかに建築プランを練らなければならない建築条件付き土地は、何の制約もない土地と比べると人気が低くなり、割安で購入できる可能性が高まります。地域や広さなどが似た同条件の土地と比べると、相場から大幅に値引かれる場合もありますので、安く住宅を建てたいと考える方に向いています。
したがって、建築条件付き土地の購入に向いているのは、住宅を建てることを目的に土地を探しており、なおかつ建築会社にはあまりこだわらないという方です。特定の建築会社だけが持つオリジナルの工法やシステムは必要なく、一定の選択肢の中で住宅をつくることができれば構わないという場合には、建築条件付き土地を購入してもよいでしょう。
間取りや内装をある程度自由に決められる
建築会社こそ指定されていますが、プランは自分自身で決められるため、間取りや内装についてはある程度自由に設計することが可能です。部屋の数やリビングの広さ、バリアフリー対応といった程度の条件であれば、どの建築会社でも対応できるため、建築条件付き土地を購入したとしても理想に近い住宅を建てられる可能性は十分にあります。
同じような条件の住宅として、土地付きの建売住宅がありますが、この場合はすでに完成した物件を選んで購入する形になるので、間取りなど建物の軸となる設計は変更できません。建築条件付き土地には一定の制約があることは確かですが、建売住宅よりは設計の自由度が高まるという特徴があるのです。
建築条件付き土地を購入するデメリット
反対に、建築条件付き土地を購入するデメリットには何があるのでしょうか。知らずに購入してしまうと、後々になり大きな問題が生じるリスクがありますので、建築会社が指定される以外のデメリットについても正しく認識しておきましょう。
注文住宅よりも間取りや内装の自由度が高くない
建売住宅と比べれば希望を通しやすいことは確かですが、注文住宅と比較すると間取りや内装の自由度が低くなります。建築を担当する会社が対応できる作業の範囲内でしかリクエストを通せないため、特殊な工法を希望する場合、特別な設備を求めたい場合などは、建築条件付き土地では実現が難しいでしょう。
たとえば、楽器の演奏やカラオケをしても周囲に迷惑をかけない防音室を設置したり、基盤工事が必要になる地下室を設けたりしたい場合には、工事を担当する建築会社の業務内容によっては、設備の建築を諦めなければならない場合があります。土地を購入する前に必ず建築会社と連絡を取り、どこまで対応できるのか、問合せをしておきましょう。
内装や間取りを決定する期間が短い
建築条件付き土地を購入してから、建築のプランを確定させるまでに費やせる期間は3ヶ月程度となるため、内装や間取りを決めるために使える時間が少なくなる恐れがあります。焦って内装を決める結果になると、完成後に後悔することもありますので、この点にも注意しましょう。
特に家族と同居する場合は、それぞれの希望を聞き入れたうえで間取りや内装を検討する必要があります。タイムリミットを家族全員で共有して、少しでも早い段階から内装を確定できるように備えましょう。
期間内に請負契約を結ばないと白紙に戻される可能性が高い
定められた期間内に請負契約を結ばなかった場合、土地の購入そのものが白紙に戻される可能性が高く、売買契約が無効になります。基本的には違約金などが請求されることはなく、手付金や預り金を支払っていた場合は、全額がそのままバックされます。
ただし、解約条件付き契約が含まれている場合は要注意です。解約条件として「手付金や預り金の返金には応じられない」といった文章が明記されている場合は、契約内容にのっとり、それまでに支払ったお金は戻ってきません。契約書の内容はしっかりと確認しておきましょう。
建築条件付き土地を購入する際に確認すべき2つのポイント
これらのメリットやデメリットを踏まえて、建築条件付き土地を購入する際に必ず確認すべきポイントを2点紹介します。特殊な内容の契約になりますので、後になって購入したことを後悔しないように、必ず目を通しておきましょう。
契約内容をしっかり確認する
すでに紹介したとおり、解約条件付きの契約という場合には手付金が戻ってこないなどの注意事項がありますが、それ以外にも注意すべき契約上の問題は多いため、サインする前に書類にしっかりと目を通して確認してください。
たとえば、土地の売買契約と同時に建築請負契約を交わすように勧められることがありますが、土地の売買契約は白紙にできる可能性が高い一方で、建築請負契約を無効にすることは困難です。もしも購入を中止する場合、建築会社に対して違約金を支払わなければならない場合もありますので、そういった条項が契約書に記載されていないかどうか、しっかりチェックしましょう。
施工実績を確認する
建築会社を自分で選ぶことができない以上、設計や建築を依頼する会社が信頼できるのかどうかを確認することも大切です。指定された建築会社がどのような実績をもつ会社なのか、確認しておくとよいでしょう。
まとめ
建築条件付き土地とは、土地の購入と同時に指定された建築会社を利用して建物をつくることを約束することが求められる土地であり、一般的な土地と比較しておおむね安く購入できることや、建売住宅と比較すれば自由度の高い住宅を新築できることがメリットです。
しかし、自分で建築会社を指定できない点や、土地の購入から速やかに建築契約を結ばなければならない点などはデメリットといえます。購入する際には必ず契約書の内容を確認し、建築会社の実績もチェックするよう心がけましょう。
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March 09, 2020 at 02:34PM
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