住宅を購入する際には、「住宅ローン減税（控除）」が適用されることで税制上の優遇措置が受けられます。ただし、適用されるためには一定の条件を満たしていなければならないため、仕組みを把握せずに住宅を購入してしまうと適用外となることもあるので注意が必要です。
今回は、住宅ローン減税の基本的な仕組みを紹介するとともに、中古住宅でも適用されるのかについて解説していきます。
基本を押さえよう！ 住宅ローン減税の仕組み
住宅ローン減税のメリットを最大限に生かすためには、まずは基本的な仕組みを理解しておく必要があります。申請手続きを行うために必要な書類などについて見ていきましょう。
住宅ローン減税の基本的なポイント
住宅ローン減税は、正式には「住宅借入金等特別控除」と呼ばれるもので、年末時点での住宅ローン残高もしくは住宅の取得対価のいずれか少ないほうから1％の金額が所得税から控除される仕組みです。
新築住宅・中古住宅、一戸建て・マンションといった区別はなく、それぞれで適用可能となっています。計算した結果、控除額が所得税額を超えるときには、翌年度の住民税から一部が控除されることになります。
控除額は最大で1年あたり40万円となっています。適用される期間としては、10年間（2019年10月1日～2020年12月31日までに入居すると13年間）です。
認定長期優良住宅などの場合であれば、1年あたり50万円までの控除額となる点も押さえておきましょう。
住宅ローン減税の対象となるのは、民間の金融機関や住宅金融支援機構などからの借り入れである必要があります。親族からの個人的な借り入れは制度の対象外となります。あくまでも、住宅ローンに対する減税措置である点に注意が必要です。
手続きを行うために必要な書類
住宅ローン減税の適用を受けるためには、確定申告が必要になります。住宅に入居した翌年に、ローンを組んでいる本人が確定申告を行わなければなりません。
申請のために必要となる書類は、源泉徴収票、住宅ローン年末残高証明書（住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書）、登記事項証明書（土地・建物）、売買契約書や工事請負契約書、マイナンバーカードなどです。
会社員であれば初年度に確定申告を行うことで、翌年からは勤務先にローンの残高証明書を提出すれば、年末調整によって控除が受けられます。また、認定長期優良住宅の特例を受けるためには、「住宅用家屋証明書」や「長期優良住宅建築等計画の認定通知書」のコピーなども必要になるので、あらかじめ準備しておきましょう。
中古住宅での適用条件と注意点
住宅ローン減税は新築住宅か中古住宅かにかかわらず適用されますが、それぞれ条件が異なります。どのような適用条件があるのかについて見ていきましょう。
中古住宅で適用されるための条件
中古住宅で住宅ローン減税を受けるためには、新築住宅に求められる条件を満たしたうえで、さらに耐震性などの基準を満たす必要があります。
まず新築の一戸建てもしくは新築マンションの場合、住宅を取得してから6ヶ月以内に入居している必要があります。その年の12月31日までに入居していれば、翌年に住宅ローン減税を受けられます。
また、住宅ローンを借りた人の所得額が3,000万円以下で、ローンの返済期間が10年以上、取得した住宅の床面積が50m2以上で、そのうち住居となる床面積が2分の1以上という条件もあるので注意しておきましょう。
これらの条件に加えて、中古住宅の場合は、木造住宅では築年数が20年以内、耐火住宅では築年数が25年以内のいずれかを満たし、親族などから購入したものではないことが条件です。
既存住宅売買瑕疵保険への加入や、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書の取得も適用条件となります。
リフォーム減税との併用は不可だが所得税の控除は受けられる
中古住宅を購入してリノベーションを行うのであれば、リフォーム減税の制度を使って所得税の控除を受けることも可能です。リフォーム減税には、「ローン型減税」と「投資型減税」の2種類があります。
ローン型減税とは5年以上の住宅ローンを組んで、バリアフリーの工事や長期優良住宅化のためのリフォームを行ったときなどに適用されます。確定申告を行うことで、最大で年間12万5,000円の控除が5年間受けられる仕組みです。
一方で投資型減税は、住宅ローンを組んでいないときに利用できる仕組みとなっています。自宅の耐震化や省エネ化などを行って条件を満たすことによって、工事費の10％が1年間だけ所得税から控除されます。
気をつけておきたいポイントとしては、投資型減税の耐震改修をのぞけば、住宅ローン減税とリフォーム減税の併用はできない点です。中古住宅の購入と同時にリノベーションを行うならば、住宅ローン減税を受けるのがよいでしょう。
新型コロナウイルスによる影響を受けた場合は？
住宅ローン控除は、新型コロナウイルス感染症の影響によって入居期限までに入居できない場合でも、延長された一定の期限内に契約しているなど要件を満たしていれば、申請書を提出することで、期限内に入居した場合と同様の減税措置が適用されます。要件は以下のとおりです。
まず控除期間13年間の特例措置については、「注文住宅を新築する場合は2020年9月末まで」、「分譲住宅・既存住宅を取得する場合と増改築等をする場合は2020年11月末まで」に契約することで、入居期限が「2021年12月31日」へと緩和されます。
既存住宅を取得してリフォームなどを行う場合の住宅ローン控除については、「既存住宅取得の日から5ヶ月後まで」あるいは「関連税制法案の施行の日から2ヶ月後まで」のいずれか遅い期日までに増改築工事等の契約をすることで、入居期限が「増改築等完了の日から6ヶ月以内」へと緩和されます。
申請書の書き方は国土交通省のホームページの記載例を参考にしてください。
住宅ローン減税の仕組みを正しく理解して負担を減らそう！
- 住宅ローン減税は、条件を満たすことで所得税が減税される仕組み
- 新築住宅・中古住宅、一戸建て・マンションのそれぞれで受けられる
- 減税措置を受けるためには確定申告が必要
- 新築住宅と中古住宅では制度の適用条件が異なる
- リフォーム減税には「ローン型減税」と「投資型減税」の2種類がある
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May 28, 2020 at 10:00PM
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