■ 不動産取引で幅を利かせる減価償却の呪縛 土地と違って建物は劣化する資産であるため、減価償却という考え方がある。言葉通り、価値が減少した分を費用として計上できる。 この減価償却は構造によって年数が異なる。マンションのような鉄筋コンクリート造は47年だが、戸建ては木造で22年になる。マンションは100÷47年で年2.1％の下落になる一方、戸建ては100÷22年で4.5％の下落になってしまう。 1戸当たりのマンションの土地は小さ過ぎて取引できないため、マンションの資産価値は建物価値と同様に1年で約2％下落することになる。通常、今の低金利下ではローンの元本返済は年2.7％程進むので、マンションは年0.6％の手残りが出るが、木造戸建はそのままの状態で売れるか否かは取引実績が少なくて微妙だった。 減価償却は費用計上の仕方を決めたもので、実際の取引価格とは別物である。実際、米国では税計算として減価償却が用いられるが、取引価格は別物として考えられている。英国には減価償却の概念すらない。なぜなら、地震のない国で、100年以上から建てられた建物であっても、今後も堅牢な状態が続くと考えられているからだ。 それに対して、日本ではこの減価償却の呪縛が住宅購入の現場では幅を利かせており、減価償却のスピード以上に建物価値を見ない傾向がある。こうなると、次の人が買う際の住宅ローンが物件の実際の価値よりも低い水準だと、売買価格の9割をローンに頼るために取引価格が不当に下がりがちになる。3000万円の価値があって然るべき物件でも、ローンが2400万円しかつかなければ、購入できる人がいなくなってしまうのだ。 結果的に、木造戸建は築10年で建物価値が50％未満に、20年でほぼゼロになっていた。戸建てを購入する世帯が子どものいるファミリーであるがゆえに、数年での住み替え事例も少ない。こうしたことを背景に、新築以外は建物価値を見ないかのような風潮があった。 もっとも、分譲戸建の建物の価格は1200万円程度で、首都圏の分譲価格が平均3500万円ということを考えると、分譲価格に占める建物の価格は3分の1ほどになる。通常、住宅ローン期間は35年なので、現在の実質ゼロ金利からすると、12年で建物の返済は終えたことになり、この時点で住み替えることは可能なのだ。それだけではない。この建物価値が安定的に評価される物件が出てきていることが分かった。それが住宅性能表示と長期優良住宅である。
"条件" - Google ニュース
September 03, 2020 at 04:01AM
https://ift.tt/3hX8AfJ
価格が下がりにくく売りやすい戸建ての条件（JBpress） - Yahoo!ニュース - Yahoo!ニュース
"条件" - Google ニュース
https://ift.tt/2uCTl8l
Shoes Man Tutorial
Pos News Update
Meme Update
Korean Entertainment News
Japan News Update
No comments:
Post a Comment